Praxisfall: Mögliche Steuerfolgen bei Verkauf einer Immobilie (Günther, ErbStB 2022, 349)

Die Veräußerung einer Immobilie kann je nach Art der Nutzung sowie des zeitlichen Umfangs der Besitzzeit unterschiedliche einkommensteuerliche Folgen auslösen. Dies betrifft bei Zugehörigkeit zum Privatvermögen die möglichen Rechtsfolgen der Veräußerungsgewinnbesteuerung nach § 23 EStG, bei (teilweiser) Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen die dann erforderliche steuerwirksame Aufdeckung der stillen Reserven. Diese ggf. vielschichtige steuerrechtliche Problematik wird im Beitrag anhand eines Praxisfalls im Einzelnen erläutert.

1. Problemstellung

2. Praxisfall (Sachverhalt)

3. Lösung

a) Häusliches Arbeitszimmer EFH 1

b) Aufgabe der betrieblichen Arbeitszimmernutzung EFH 1

c) Häusliches Arbeitszimmer EFH 2

d) Veräußerung von EFH 1

4. Fazit


1. Problemstellung

Die Veräußerung einer Immobilie kann je nach Art der Nutzung sowie des zeitlichen Umfangs der Besitzzeit unterschiedliche einkommensteuerliche Folgen auslösen. Dies betrifft

• bei Zugehörigkeit zum Privatvermögen die möglichen Rechtsfolgen der Veräußerungsgewinnbesteuerung nach § 23 EStG,
• bei (teilweiser) Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen die dann erforderliche steuerwirksame Aufdeckung der stillen Reserven.

Dies ggf. vielschichtige steuerrechtliche Problematik soll anhand des nachfolgenden Praxisfalls i.E. erläutert werden.

2. Praxisfall (Sachverhalt)

A ist Eigentümer eines zum 1.1.2010 für insg. 350.000 € erworbenen Einfamilienhauses (EFH 1, Baujahr 2005, Wohnfläche 150 qm), das er mit seiner Ehefrau seit dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Ebenfalls seit Erwerb nutzt er als selbständiger Fotojournalist für politische Themen einen 30 qm großen, abgeschlossenen Raum als häusliches Arbeitszimmer. Von den seinerzeit entstandenen Anschaffungskosten entfallen 20 % auf den Grund und Boden.

Zum 1.1.2018 erwirbt A ein weiteres Einfamilienhaus (EFH 2) für insg. 700.000 € (Anteil Grund und Boden 20 %) mit einer Wohnfläche von 180 qm, das er ab Erwerb zu eigenen Wohnzwecken und einen 36 qm großen Raum (ebenfalls ab Erwerb) als häusliches Arbeitszimmer nutzt. Der Verkehrswert der EFH 1 beträgt zum 1.1.2018 450.000 €.

Das bislang eigengenutzte EFH 1 wurde ab 1.1.2018 zu fremden Wohnzwecken vermietet und zum 1.1.2022 zum Kaufpreis von 600.000 € veräußert.

3. Lösung

a) Häusliches Arbeitszimmer EFH 1

A nutzt als selbständiger Fotojournalist (...)