JStG 2022: Änderungen im Bereich der Grundbesitzbewertung (Marquardt/Miethe, ErbStB 2023, 38)

Mit Art. 19 des JStG 2022 v. 16.12.2022 (BGBl. I 2022, 2294 [2312]) wurde die Grundbesitzbewertung an die novellierte ImmoWertV v. 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) angepasst. Hierdurch soll eine modellkonforme Verwendung der Marktdaten der Gutachterausschüsse sichergestellt werden. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze und Wertzahlen waren hingegen seit dem Jahr 2009 unverändert. Lagen keine Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse vor, war eine – verfassungsrechtlich gebotene – verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung nicht mehr gewährleistet. Die gesetzlichen Werte wurden daher nun an das aktuelle Marktniveau angepasst. Im Beitrag werden die Änderungen herausgearbeitet, vorgestellt und eingeordnet.

I. Einleitung

II. Elektronische Erklärungsabgabe (§ 153 Abs. 4 BewG)

III. Novelle der ImmoWertV

IV. Daten der Gutachterausschüsse (§ 177 Abs. 2 und 3 BewG)

1. Zeitliche Anwendung der Marktdaten (§ 177 Abs. 2 BewG)

2. Modellkonformität der Marktdaten (§ 177 Abs. 3 BewG)

V. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 177 Abs. 4 BewG)

VI. Anpassung des Wohnungsbegriffs (§ 181 Abs. 9 BewG)

VII. Neue Gesamtnutzungsdauern (Anlage 22 zum BewG)

VIII. Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG)

1. Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG i.V.m. Anlage 23)

2. Liegenschaftszinssätze (§ 188 BewG)

3. Außenanlagen (§ 184 Abs. 4 BewG)

4. Restnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 3 ff. BewG)

a) Grundsatz

b) Ausnahme: Verlängerung und Verkürzung der Restnutzungsdauer

IX. Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG)

1. Ablauf des Verfahrens (ohne besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen)

2. Regionalfaktor (§ 190 Abs. 5 BewG)

3. Alterswertminderungsfaktor (§ 190 Abs. 6 BewG)

a) Grundsatz

b) Ausnahme: Verlängerung und Verkürzung der Restnutzungsdauer

4. Außenanlagen (§ 189 Abs. 4 BewG)

5. Wertzahlen (§ 191 BewG i.V.m. Anlage 25)

a) Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG und Wohnungseigentum nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 BewG

b) Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 bis 6 BewG

c) Anwendung der Wertzahlen

X. Bewertung in Erbbaurechtsfällen (§§ 192 bis 194 BewG)

1. Bewertung des Erbbaurechts (§ 193 BewG)

a) Ausgangspunkt: Wert des fiktiven Volleigentums (§ 193 Abs. 1 BewG)

aa) Erbbaurechtskoeffizienten

bb) Berücksichtigung von nicht zu entschädigenden Wertanteilen von Gebäuden

b) Ausgangspunkt: Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 2 bis 5 BewG)

aa) Verfahrensablauf

bb) Erbbaurechtsfaktoren (§ 193 Abs. 2 BewG)

cc) Zinssätze für die Kapitalisierung (§ 193 Abs. 4 BewG)

dd) Berücksichtigung von nicht zu entschädigenden Wertanteilen von Gebäuden (§ 193 Abs. 5 BewG)

(1) Regelungen bei der Verkehrswertermittlung

(2) BewG weicht von Verkehrswertermittlung ab

(3) Gesetzlich vorgegebene Unterbewertung?

2. Bewertung des Erbbaugrundstücks (§ 194 BewG)

a) Ausgangspunkt: Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks (§ 194 Abs. 1 BewG)

b) Ausgangspunkt: Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks (§ 194 Abs. 2 bis 5 BewG)

aa) Verfahrensablauf

bb) Erbbaugrundstücksfaktor (§ 194 Abs. 2 BewG)

cc) Zinssätze für die Abzinsung und Kapitalisierung (§ 194 Abs. 3 BewG)

dd) Berücksichtigung von nicht zu entschädigenden Wertanteilen von Gebäuden (§ 194 Abs. 3 i.V.m. § 193 Abs. 5)

XI. Gebäude auf fremden Grund und Boden (§ 195 BewG)

1. Bewertung des Gebäudes auf fremden Grund und Boden

2. Bewertung des belasteten Grundstücks

XII. Ausblick



I. Einleitung

Mit Art. 19 des JStG 2022 v. 16.12.2022 (BGBl. I 2022, 2294 [2312]) wurde die Grundbesitzbewertung an die novellierte ImmoWertV v. 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) angepasst. Hierdurch soll eine modellkonforme Verwendung der Marktdaten der Gutachterausschüsse sichergestellt werden (BR-Drucks. 457/22, 132).

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze und Wertzahlen waren hingegen seit dem Jahr 2009 unverändert. Lagen keine Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse vor, war eine – verfassungsrechtlich gebotene (BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, LS 2.a, BVerfGE 117, 1 = BStBl. II 2007, 192) – verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung nicht mehr gewährleistet. Die gesetzlichen Werte wurden daher an das aktuelle Marktniveau angepasst.

Die Änderungen sind für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 anzuwenden (§ 265 Abs. 14 BewG).

In diesem Beitrag werden die Änderungen herausgearbeitet, vorgestellt und eingeordnet.

II. Elektronische Erklärungsabgabe (§ 153 Abs. 4 BewG)

Erklärungen für Feststellungen i.S.d. § 151 Abs. 1 BewG sind zukünftig elektronisch an das FA zu übermitteln. Die technischen Voraussetzungen für elektronische Erklärungsabgaben liegen jedoch (noch) nicht vor. Feststellungserklärungen sind daher vorerst weiterhin in Papierform einzureichen (§ 265 Abs. 13 BewG). Der tatsächliche Beginn für die elektronische Erklärungsabgabe wird durch ein BMF-Schreiben festgelegt, das im BStBl. veröffentlicht wird (§ 153 Abs. 4 Satz 3 und 4 BewG).

III. Novelle der ImmoWertV

Die ImmoWertV-Novelle v. 14.7.2021 trat am 1.1.2022 in Kraft (§ 54 ImmoWertV). Gleichzeitig wurden die BRW-RL v. 11.1.2011, die SW-RL v. 5.9.2012, die VW-RL v. 20.3.2014, die EW-RL v. 12.11.2015 und die WertR 2006 v. 1.3.2006 gegenstandslos (BAnz AT 31.12.2021, B11).

Die ImmoWertV dient insb. dem Ziel, die für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 193 Abs. 5 BauGB und § 12 Abs. 1 ImmoWertV) nach einheitlichen Grundsätzen zu ermitteln. Hierfür werden neben Bewertungsverfahren auch feste Modellwerte, z.B. Gesamtnutzungsdauern (Anlage 1) und Bewirtschaftungskosten (Anlage 3) vorgegeben. So soll die Verwertbarkeit der Daten der Gutachterausschüsse i.R.d. steuerlichen Bewertung sichergestellt werden (BR-Drucks. 407/21, 1 und 2).

Die ImmoWertV ist anzuwenden

• bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken und Grundstücksteilen einschl. ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an Grundstücken sowie grundstücksbezogenen Belastungen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 ImmoWertV), und
• bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ImmoWertV).

Seit dem 1.1.2022 ist die ImmoWertV i.d.F. v. 14.7.2021 bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten anzuwenden.

Beraterhinweis Verkehrswertgutachten zum Zwecke des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts sind seit dem 1.1.2022 auf Grundlage der neuen ImmoWertV zu erstellen. Das gilt (...)